القضايا العقارية وفق النظام السعودي

بالنظر إلى النمو المتسارع في الاقتصاد السعودي والتوسع في القطاع العقاري، تزداد كثرة القضايا العقارية في المملكة العربية السعودية. تعتبر القضايا العقارية مسألة حيوية تؤثر على الأفراد والشركات على حد سواء. يتعين على المستثمرين والملاك العقاريين والمطورين والمستأجرين والافراد أن يكونوا على دراية بالتحديات والمشاكل التي قد تواجههم في هذا القطاع الحيوي. في هذا المقال، سنستكشف المفهوم العام للقضايا العقارية وأهميتها، بالإضافة إلى توضيح أنواع القضايا العقارية المشتركة وكيفية التعامل معها.

مفهوم القضايا العقارية

تشير القضايا العقارية إلى المشاكل والتحديات المتعلقة بالأمور القانونية والتنظيمية والمالية التي قد تنشأ في صفقات العقارات. قد تشمل القضايا العقارية المنازعات بين المشترين والبائعين، والمشكلات البنائية، والمشاكل القانونية المتعلقة بحقوق الملكية والعقود، والتعويضات المالية والتنظيمية، والمزيد. إن فهم المفهوم العام للقضايا العقارية يساعد الأفراد على اتخاذ القرارات الصائبة والحيلولة دون حدوث مشاكل قانونية أو مالية في المستقبل. 

أنواع القضايا العقارية

1. المنازعات بين المشترين والبائعين

تعتبر المنازعات بين المشترين والبائعين واحدة من أكثر القضايا العقارية شيوعًا. قد تشمل هذه المنازعات عدم الوفاء بالتزامات العقود، أو توفير معلومات غير صحيحة حول العقار، أو تحويل الملكية غير القانوني، وغيرها. يجب أن يتم التعامل مع هذه المنازعات بوضوح وشفافية للحفاظ على حقوق الأطراف المعنية.

2. المشكلات البنائية

تتعلق المشكلات البنائية بالعيوب في البنية التحتية أو الأضرار التي تحدث بعد البناء. يمكن أن تشمل هذه المشكلات مشاكل السباكة، أو تسرب المياه، أو تشققات في الهيكل، وغيرها. يجب على الملاك العقاريين التعاون مع المطورين أو المقاولين لحل هذه المشكلات وضمان توفر عقارات ذات جودة عالية.

3. المشاكل القانونية المتعلقة بحقوق الملكية والعقود

قد تنشأ قضايا عقارية تتعلق بحقوق الملكية والعقود، مثل الخلافات في تفسير بنود العقود العقارية أو المطالبات بالملكية غير القانونية. يجب أن يتم التعامل مع هذه المشاكل بدقة واحترافية، حيث يتعين على الأطراف المعنية الاستعانة بمحامي متخصص للمساعدة في حل النزاع.

4. التعويضات المالية والتنظيمية

تشمل القضايا العقارية أيضًا المسائل المالية والتنظيمية، مثل مشاكل الرهن العقاري وإجراءات التحصيل القانونية. قد يواجه الملاك العقاريون صعوبة في سداد القروض أو التعامل مع الجهات الرقابية المختصة. يجب عليهم التعاون مع المؤسسات المالية والالتزام بالقوانين واللوائح ذات الصلة لتفادي المشاكل المالية والقانونية. 

 ماهي انواع القضايا العقارية في ناجز؟ 

1-إخلاء العقار 

وهي: مطالبة بإخراج -واضع اليد- من عقار مملوكة منفعته للمدعي ، - يشمل المطالبة بفسخ العقد.- إذا كان إبرام العقد بعد تاريخ 4-5-1440هـ فيجب توثيقه في شبكة إيجار، ويكون من اختصاص محكمة التنفيذ، ما لم يكن هناك شروط إضافية على العقد الموحد فتختص به المحكمة العامة.- وقد بين محامي قضايا عقارية أنه لا يشمل إذا كان طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد، ويكون من اختصاص محكمة التنفيذ في حال عدم السداد إذا نص عليه في العقد.

2-تداخل عقارات

 وهي منازعة في ملكية جزء من عقار بين متجاورين بسبب التداخل. 3- حق الشفعة: وهي مطالبة بحق الشفعة في عقار مباع من الشريك في العين، أو المشارك في المرافق، أو المجاور. 

4- ملكية عقار

مطالبة بإثبات ملكية العقار الذي بيد المدعى عليه أو جزء منه بأي سبب من أسباب التملك من شراء وهبة ونحوه 

5- قسمة عقار مشتركة

 دعوى في عقار مملوك لأكثر من شخص، يتقدم بها أحدهم أو بعضهم ضد بقية الشركاء مطالباً بقسمة الإجبار، و تسليمه حصته من العقار. كما بين محامي قضايا عقارية أنه يشمل المطالبة بالحكم بفض الشراكة وتسليمه نصيبه من العقار المشترك، أو بيع العقار وتسليم نصيبه من الثمن.

6- مساهمة عقارية

هي المطالبات المتعلقة بالمساهمات التي تم التعاقد عليها بين طرفين فأكثر، يسمى أحدهما مساهماً والآخر مديراً للمساهمة، ويتولى مدير المساهمة بموجبه المتاجرة في عقار معين، وتكون الأسهم متساوية، ويشترك ملاك الأسهم في الربح والخسارة، ويشمل ذلك الدعاوى المتصلة بالمساهمات العقارية اتصالاً لا يقبل التجزئة، والدعاوى الناشئة عنها أو المترتبة عليها، الداخلة ضمن اختصاص المحاكم العامة والخارجة عن اختصاص لجنة المساهمات العقارية (تصفية) ويشترط أن تكون في عقار معين ومحدد، وفي حال كانت المساهمة في عقار غير محدد فتكون من اختصاص لجنة المساهمات العقارية.- كما بين محامي قضايا عقارية أنه يشمل الدعاوى المتصلة بالمساهمات العقارية اتصالا لا يقبل التجزئة، والدعاوى الناشئة عنها أو المترتبة عليها "الداخلة ضمن اختصاص المحاكم العامة، والخارجة عن اختصاص لجنة المساهمات العقارية"

7- مقاولات إنشاء مباني

 وهي دعوى في منازعات أعمال مقاولة إنشاء المباني التي تعدل من حالة العقار، التي تقام على غير التاجر أو على التاجر لأعماله غير التجارية الأصلية أو التبعية، ومن ذلك على سبيل المثال: البناء والترميم والهدم والحفر. كما بين محامي قضايا عقارية أنه تشمل المطالبة بمبلغ مالي، أو فسخ العقد، أو الشرط الجزائي، أو البدء بالعمل أو إكماله، أو التعويض، أو مستحقات مالية لأعمال إضافية.

8- المطالبة في إجرة العقار

وهي مطالبة بقيمة أجرة عقارتعود ملكيته إلى المدعي 

للتواصل مع محامي متخصص في القضايا العقارية أضغط هنا

للتواصل مع محامي متخصص في القضاية العقارية أضغط هنا

أختصاص المحاكم في القضايا العقارية

 تختص المحاكم العامة بنظر جميع الدعاوى والقضايا والإثباتات الإنهائية وما في حكمها الخارجة عن اختصاص المحاكم الأخرى وكتابات العدل وديوان المظالم، ولها بوجه خاص النظر في الآتي: أ - الدعاوى المتعلقة بالعقار، من المنازعة في الملكية، أو حق متصل به، أو دعوى الضرر من العقار نفسه أو من المنتفعين به، أو دعوى أقيام المنافع أو الإخلاء أو دفع الأجرة أو المساهمة فيه، أو دعوى منع التعرض لحيازته أو استرداده، ونحو ذلك، ما لم ينص النظام على خلاف ذلكالأصل في القضايا العقارية أن تكون داخلة في ولاية المحاكم العامة المختصة بنظرها ويستثنى من ذلك:

1-المساهمات العقارية الناشئة قبل ٢٢ /٨/ ١٤٢٦هـ، وتختص بنظرها لجنة المساهمات العقارية.

٢- طلبات الاستحكام :وتختص بنظرها لجنة النظر في طلبات إثبات تملك العقار (إحكام).

٣- الدعاوى التجارية التي يتعلق بها العقار، ككون العقار جزءًا من صفقة تجارية أو كون العقار مملوكا لشركة تنازع الشركاء فيها، وتختص بنظرها المحاكم التجارية.

٤- دعاوى التركات التي يتعلق بها العقار، ككونه جزءًا من تركة تنازع الورثة فيها، وتختص بنظرها محاكم الأحوال الشخصية.

٥- دعاوى عقود الإيجار التمويلي المتعلقة بعقار، وتختص بنظرها لجان الفصل في المنازعات والمخالفات التمويلية.

٦- الطعن على قرارات لجان نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة وتختص بنظرها المحكمة الإدارية بديوان المظالم .

استراتيجيات حل القضايا العقارية

للتعامل مع القضايا العقارية وحلها بفعالية، يمكن اتباع الاستراتيجيات التالية:

1. الوعي والتعليم

يجب على الأفراد تعزيز الوعي والتعليم حول قضايا العقارات وحقوقهم وواجباتهم. يمكنهم الاستفادة من الدورات التدريبية والموارد القانونية المتاحة لفهم القوانين واللوائح المعمول بها.

2. الاستشارة القانونية

عند مواجهة قضية عقارية معقدة، يجب على الأفراد الحصول على استشارة قانونية من محامي عقاري في الرياض أو في أي مدينة متخصص في قضايا العقارات. يساعد المحامي في تقديم المشورة القانونية المناسبة وتوجيه الأفراد لاتخاذ الإجراءات الصحيحة.

3. التوفيق والتفاوض

في بعض الحالات، يمكن حل القضايا العقارية من خلال عملية التوفيق والتفاوض بين الأطراف المعنية. يجب على الأفراد المشاركة في مفاوضات بناءة للوصول إلى اتفاقات مرضية لجميع الأطراف.

4. التحكيم

في حالة عدم التوصل إلى تسوية بالتفاوض، يمكن للأطراف اللجوء إلى التحكيم كوسيلة بديلة لحل النزاعات العقارية. يعتمد التحكيم على قرار خارجي يصدر من جهة مستقلة، ويكون لزامًا على الأطراف المعنية الامتثال له. 

ختاماً:

تتعدد القضايا العقارية في المملكة العربية السعودية، وتشمل منازعات بين المشترين والبائعين، ومشاكل بنائية، ومسائل قانونية ومالية، وغيرها. إن فهم مفهوم القضايا العقارية وأهميتها يساعد الأفراد والشركات على اتخاذ القرارات الصائبة وتجنب المشاكل القانونية والمالية. لحل القضايا العقارية، يجب التعاون بين الجهات المعنية مثل الهيئة العامة للعقارات والنيابة العامة والمحاكم. بالإضافة إلى ذلك، يجب اتباع استراتيجيات فعالة مثل التوفيق والتفاوض والاستشارة القانونية. يجب أيضًا الالتزام بالقوانين واللوائح المعمول بها والحفاظ على وثائق دقيقة. من خلال اتباع أفضل الممارسات واحترام القوانين، يمكن للأفراد تجنب المشاكل العقارية وضمان حقوقهم ومصالحهم.

قد يهمك:

القضايا العقارية بالمملكة العربية السعودية 

طريقة استرداد ضريبة العقارات بالمملكة العربية السعودية  

نصائح للتعامل مع المحامي التجاري 

 مجموعة الأحكام القضائية

فهرس نظام المعاملات المدنية

مفهوم القضايا الجنائية بالمملكة العربية السعودية

إجراءات كتابة الوصية بالمملكة العربية السعودية

صحيفة دعوى جاهزة

أتعاب المحاماة في المملكة العربية السعودية